Объединение земельных участков
Земельный участок — это часть земной поверхности, которая имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Земельный кодекс Российской Федерации допускает различные действия с земельными участками, а также объединение земельных участков в один. У каждого участка земли свое название, адрес, кадастровый номер, граница, категория, вид использования, площадь, кадастровая цена и владелец. Все эти данные содержатся в ЕГРН.
При проведении процедуры объединения земельных наделов (двух, или большего числа) старые снимают с кадастрового учета, а новый ставят с новым номером, границами, ценой, площадью. Земельный надел считается объединенным от даты внесения в ЕГРН сведений о нем Росреестре (ЗК РФ ст. 11.2 п.2 и 11.6 п.1).
Так как же как объединить земельные участки в один? Рассмотрим ниже.
Соединить два или больше участков можно как единственному владельцу, так и многим. Если владелец один, ему зарегистрируют право на объединенную территорию, если владельцев несколько, они будут регистрировать право долевой общей собственности (ЗК ст. 11.6п.2,3).
Какие земли разрешено объединять
Чтобы процесс объединения успешно завершился, участки земли должны:
• Быть расположенными в одном муниципальном районе.
• Иметь одинаковое разрешенное целевое использование, например, для садоводства, ЛПХ, поселений и т.д. Если у участков разное назначение, их предварительно через муниципальные органы власти необходимо привести к одинаковому виду использования.
• Быть смежными, т.е. иметь общую границу. Не разрешается объединять участки, разделенные территорией, принадлежащей другому собственнику.
• Объединенный участок должен быть не больше максимально допустимой площади, установленной региональными органами власти для данной категории земель.
• Состоять на учете в ЕГРН с любым статусом.
• Земли в аренде можно объединять с согласия и при участии их владельца.
• Наделы земли, которые у граждан в бессрочном и срочном постоянном и безвозмездном пользовании или наследуемом пожизненном владении можно объединять, если ими владеет или пользуется одно лицо. При этом принадлежать ему они должны по одному и тому же праву, к примеру, бессрочного постоянного пользования. У этого лица после объединения возникает то же право (бессрочного пользования) и на объединенную территорию без участия в каких-либо аукционах (ЗК ст. 11.8 п.4).
Участки объединяет одно лицо
Объединение двух или более участков в один состоит в выполнении комплекса кадастровых работ квалифицированным кадастровым специалистом, имеющим право на это, и в регистрации права на новую образованную территорию. Этим уже занимается сам владелец земли. От правильности и грамотности действий всех участников процесса зависит его результат.
Если два или больше участков находятся у одного собственника, при объединении ему следует:
Удостовериться, что оба надела земли имеют одинаковую категорию и направление использования. Эта информация есть в свидетельстве о госрегистрации права собственности (до15.07.2016 г.), в выписке из ЕГРН, выданной позже (№360-ФЗ ст. 21 ч.7, №215-ФЗ ст.62 ч. 7).
Определить, не окажется ли площадь объединенного надела больше максимально разрешенной величины, установленной региональными законами. Если окажется больше, право на землю не зарегистрируют.
Если участок находится в залоге у банка, необходимо будет получить разрешение залогодержателя на объединение обремененного надела с соседним.
Обратиться к кадастровому специалисту, чтобы выполнить межевание новой объединенной территории. При межевании на местности определяют границы нового надела, закрепляют их межевыми знаками, описывают местоположение.
Границы нового надела необходимо согласовать с владельцами смежных по акту согласования, который должны подписать все соседи. Предварительно соседи должны быть надлежащим способом извещены о проведении согласования (№221-ФЗ от24.07.2007 ст. 39 ч.10). При отказе кого-либо из них это сделать спор разрешают через суд.
Определив границы объединенной территории, инженер по кадастру должен составить технический и межевой план (№218-ФЗ, ст. 22). В договоре на услугу этого специалиста можно указать, что он должен поместить электронную версию межевого плана в едином кадастре, который ведет Росреестр. (№219-ФЗ, ст.20 ч. 3,5).
Подготовить все документы о правах на землю. Чтобы внести данные об участке в единый кадастр и оформить на него право владения, потребуется:
• заявление об учете в едином кадастре нового участка и регистрации права на него;
• документы в подтверждение прав на объединяемые земли, если надлежаще они были оформлены;
• идентификационный номер межевого плана, если инженер поместил его электронную версию в кадастр. В этом случае не требуется предоставлять его в Росреестр (№218-ФЗ, ст. 18 ч.8);
• Уплатить госпошлину. 350 руб. в отношении участка, предназначенного для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства; 2 000 руб. — в иных случаях. Если пошлина не будет уплачена, Росреестр все бумаги возвратит через 5 дней без рассмотрения.
Передать собранный комплект документов в Росреестр:
• через МФЦ;
• непосредственно в одно из отделений Росреестра;
• уполномоченному специалисту этой организации при выездном приеме граждан;
• почтой или курьерской службой с подтверждением вручения и с описью вложенных документов;
• Онлайн на портале Росреестра или госуслуг (электронные версии с ЭЦП заявителя).
Комплект документов содержит:
• подтверждающие права на землю (свидетельства или выписки из ЕГРН);
• арендные соглашения (если наделы арендуются), разрешение собственника на их объединение;
• межевой план, акт согласования и другие, подготовленные кадастровым специалистом;
• паспорта собственников или арендаторов объединяемых участков;
• заявления на бланках о постановке земли на учет и регистрации права на нее;
• квитанции оплаты госпошлины (оригиналы и копии).
Срок внесения участка в единый кадастр, регистрации права на объединенный надел не больше 10 дней. Поданные через МФЦ бумаги будут рассматривать 12 дней. Параллельно с учетом нового надела и регистрацией на него права снимают с учета старые и прекращают права на них (№218-ФЗ ст. 41 ч.3). О ходе рассмотрения документов заявитель будет получать информацию по эл. почте или СМС на телефон.
Процедура в 2019 году объединения земель завершается выдачей заявителю выписки из ЕГРН и кадастровых документов на новый надел. Все эти документы могут направлять заявителям в электронном виде. После регистрации прав на новый участок, на старые они прекращаются.
Если собственники разные
Если объединяют участки, находящиеся у разных собственников, или у нескольких лиц на правах общей собственности, действия те же, но с некоторыми дополнениями.
Объединять всегда начинают с оформления согласия каждого из владельцев в письменной форме. Каждый пишет его на отдельном бланке.
К согласию прилагают выписку из ЕГРН о правах заявителя на участок или долю, а также копию паспорта (страниц 2,3 и с пропиской). Заявление в Росреестр также подают все собственники старых участков с приложением правоустанавливающих документов на них.
Для регистрации требуются паспорта всех объединяющих наделы владельцев.
Согласия всех собственников не нужно, если объединение участков производится по решению суда. В результате регистрации будет определен размер доли каждого из со-собственников и отражен в выписке из ЕГРН.
Заключение
Объединяя участки земли любого целевого назначения, следует учитывать, что если один из них имеет обременение в виде аренды, залога, оно распространится на объединенную территорию, если соглашением не будет установлено иное (ЗК ст. 11.6 п.6).
Категория использования объединенного надела будет та же, что и у объединяемых.
Таким образом, объединение земель, принадлежащих одному или нескольким лицам, — это работа с кадастровым специалистом и с документами. Если четко следовать инструкции, она не займет много времени и сил, но потребует денег для оплаты госпошлины и работы по договору с кадастровым инженером.